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近期，機(jī)構(gòu)間REITs(持有型不動產(chǎn)ABS)市場多點開花，多款創(chuàng)新產(chǎn)品相繼落地。在消費、能源基建、工業(yè)廠房等多個方向上，機(jī)構(gòu)間REITs的資產(chǎn)覆蓋范圍持續(xù)拓寬，成為資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的重要創(chuàng)新載體。專業(yè)人士表示，機(jī)構(gòu)間REITs在資產(chǎn)類型上實現(xiàn)多點突破，有望在服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)、盤活存量資產(chǎn)中發(fā)揮重要作用，構(gòu)建多層次的REITs市場新生態(tài)。

多只機(jī)構(gòu)間REITs“首單”面世

11月以來，多只機(jī)構(gòu)間REITs產(chǎn)品成功發(fā)行。11月28日，由國金資管牽頭的兩只機(jī)構(gòu)間REITs產(chǎn)品同日在上海證券交易所設(shè)立。其中，“國金資管-吾悅廣場持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃”發(fā)行規(guī)模為6.16億元，既是全國首單消費類持有型不動產(chǎn)ABS，也是首單由A股上市民營企業(yè)發(fā)行的同類產(chǎn)品。“國金資管-新疆國信持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃”發(fā)行規(guī)模達(dá)54.6億元，作為全國首單火電持有型不動產(chǎn)ABS，該項目以新疆準(zhǔn)東火電廠為底層資產(chǎn)，為能源基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域提供了全新的權(quán)益融資渠道。

(相關(guān)資料圖)

除商業(yè)與能源類資產(chǎn)外，工業(yè)物業(yè)領(lǐng)域同樣迎來突破。11月25日，“中信建投-外高橋集團(tuán)持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃”在上交所成功設(shè)立，規(guī)模為18.3億元。該項目為全國首單以工業(yè)廠房作為底層資產(chǎn)的持有型不動產(chǎn)ABS，進(jìn)一步拓寬了機(jī)構(gòu)間REITs在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生產(chǎn)制造和先進(jìn)制造業(yè)載體等領(lǐng)域的應(yīng)用空間。

國泰海通證券在研報中表示，持有型ABS發(fā)行速度加快，為市場提供了較為重要的工具，承接非標(biāo)需求的同時也豐富了多層次的REITs市場。城投化債背景下，非標(biāo)類資產(chǎn)規(guī)模穩(wěn)中有降，其融資難度也逐漸加大。而持有型ABS為保險、銀行理財在內(nèi)的中長期資金提供了有效的資產(chǎn)配置工具，是盤活存量資產(chǎn)的重要一環(huán)。

機(jī)構(gòu)間REITs的資產(chǎn)類型在未來有望進(jìn)一步豐富。國金資管結(jié)構(gòu)融資業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人在接受上證報記者采訪時表示，機(jī)構(gòu)間REITs在底層資產(chǎn)上不予明確限制，其資產(chǎn)覆蓋范疇預(yù)計將迎來一輪擴(kuò)容。其中，商業(yè)辦公與城市更新類、消費與文旅配套類、細(xì)分基建與新基建，以及養(yǎng)老專業(yè)設(shè)施這四類資產(chǎn)是機(jī)構(gòu)間REITs未來布局的重點方向。

多層次REITs市場協(xié)同發(fā)展

近年來，公募REITs市場發(fā)展勢頭迅猛，在業(yè)內(nèi)人士看來，目前機(jī)構(gòu)間REITs與公募REITs已形成了協(xié)同發(fā)展的格局，機(jī)構(gòu)間REITs被視為多層次REITs市場的重要一環(huán)。

中信建投證券研報數(shù)據(jù)顯示，持有型不動產(chǎn)ABS擴(kuò)容顯著提速，當(dāng)前申報項目規(guī)模已超千億元。2025年前三季度，持有型不動產(chǎn)ABS發(fā)行數(shù)量與公募REITs持平，發(fā)行規(guī)模分別為260.6億元和309.3億元，差距不斷縮小。

上述負(fù)責(zé)人告訴記者，機(jī)構(gòu)間REITs和公募REITs在投資者群體、資產(chǎn)要求、流動性三個核心維度形成了精準(zhǔn)的差異化互補(bǔ)，共同完善了REITs市場生態(tài)。而隨著政策持續(xù)細(xì)化和市場規(guī)模擴(kuò)大，二者未來大概率會形成界限更清晰、功能更明確的市場分層。

另外，機(jī)構(gòu)間REITs相比于公募REITs具有一定優(yōu)勢。“公募REITs對資產(chǎn)要求非常嚴(yán)格，機(jī)構(gòu)間REITs則承接暫不符合公募標(biāo)準(zhǔn)但有長期潛力的資產(chǎn)。”該負(fù)責(zé)人說，“大量因短期現(xiàn)金流波動、合規(guī)手續(xù)待完善等暫不滿足公募REITs要求的項目，恰好成為機(jī)構(gòu)間REITs的核心標(biāo)的，例如眾多存在歷史遺留問題的老舊廠區(qū)更新項目、非一線城市核心商圈寫字樓等，都能通過機(jī)構(gòu)間REITs實現(xiàn)盤活。”

“機(jī)構(gòu)間REITs會進(jìn)一步強(qiáng)化銜接Pre-REITs與公募REITs的過渡性產(chǎn)品功能，可成為公募REITs的‘資產(chǎn)孵化器’。”該負(fù)責(zé)人稱，通過專業(yè)運營提升這些資產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定性、完善合規(guī)手續(xù)，待滿足公募條件后，可實現(xiàn)資產(chǎn)向公募REITs市場的過渡。此類模式將使機(jī)構(gòu)間REITs成為多層次REITs體系中不可或缺的一環(huán)。